¿Cuanto ISR pago al vender mi casa en Mexico?

El ISR se calcula sobre la ganancia en la venta (precio de venta menos costo actualizado por inflacion y deducciones). Si es tu casa habitacion principal, puedes estar exento hasta 700,000 UDIs de ganancia. El notario retiene el 5% del precio de venta como anticipo.

¿Que deducciones puedo aplicar al vender un inmueble?

Puedes deducir: el costo de adquisicion actualizado por inflacion (INPC), mejoras con CFDI, comisiones al agente inmobiliario, gastos notariales de la compra original y el ISR pagado en adquisicion si aplica.

¿Cuando estoy exento de ISR al vender mi casa?

Estas exento si vendes tu casa habitacion principal, la ganancia no supera 700,000 UDIs (~$5.8 millones en 2026) y no has aplicado esta exencion en los ultimos 3 anos. El notario verifica los requisitos.

Actualizado 2026

Calculadora ISR Venta de Inmuebles 2026

Estima el ISR por vender una casa, departamento o terreno. Calcula la ganancia de capital, aplica deducciones con actualizacion INPC y verifica si aplica la exencion de casa habitacion.

Precio de venta?

Precio de compra original?

Anos de propiedad?

Mejoras documentadas?

Comisiones al agente inmobiliario?

Gastos notariales de compra?

Es mi casa habitacion principal (exencion hasta 700,000 UDIs ~$5,824,000.00)?

ISR estimado por venta de inmueble

$185,283.85

Ganancia gravable: $879,094.57 | Tasa efectiva: 21.08%

Retencion notario (5%)

$150,000.00

ISR adicional a cargo

$35,283.85

Ganancia total

$879,094.57

Concepto	Importe
Precio de venta	$3,000,000.00
(-) Costo de adquisicion actualizado (x1.2462)	($1,869,272.91)
(-) Mejoras actualizadas	($111,632.52)
(-) Comisiones pagadas	($90,000.00)
(-) Gastos notariales de adquisicion	($50,000.00)
= Ganancia en venta	$879,094.57
= Ganancia gravable	$879,094.57
ISR calculado (tarifa anual)	$185,283.85
(-) Retencion del notario (5% del precio)	($150,000.00)
= ISR adicional a pagar en declaracion anual	$35,283.85

Como usar esta calculadora

Estima el ISR por la venta de un inmueble en Mexico. El calculo considera la actualizacion del costo de adquisicion por inflacion (INPC), las deducciones autorizadas y la exencion por casa habitacion.

Ingresa el precio de venta y el precio de compra original.
Indica los anos de propiedad para calcular el factor de actualizacion INPC.
Agrega mejoras documentadas, comisiones y gastos notariales.
Si es tu casa habitacion principal, activa la exencion de 700,000 UDIs.

Esta calculadora usa un factor de actualizacion aproximado. El calculo real usa el cociente INPC del mes de adquisicion vs mes de venta. Tu notario realizara el calculo exacto.

Formula del ISR en venta de inmuebles

Ganancia = Precio de venta - Costo actualizado - Mejoras - Comisiones - Gastos notariales

Costo actualizado = Precio de compra x Factor INPC
Factor INPC = INPC mes de venta / INPC mes de adquisicion

Ganancia gravable = Ganancia - Exencion (si aplica)
ISR = (Ganancia gravable - Limite inferior) x % + Cuota fija

ISR neto = ISR calculado - Retencion del notario (5% del precio de venta)

El notario retiene el 5% del precio de venta como pago provisional al SAT. En la declaracion anual se ajusta el impuesto real: si pagaste de mas, recibes devolucion; si debes mas, pagas la diferencia.

Exencion de casa habitacion

La venta de tu casa habitacion principal puede estar exenta de ISR hasta 700,000 UDIs (~$5.8 millones de pesos en 2026) de ganancia. Para aplicar la exencion debes cumplir:

Ser persona fisica (no empresa).
El inmueble debe ser tu casa habitacion principal.
No haber vendido otra casa habitacion en los 3 anos anteriores con esta exencion.
El notario solicita documentacion probatoria (comprobantes de domicilio, estados de cuenta, etc.).

Si la ganancia excede 700,000 UDIs, solo el excedente paga ISR.

Ejemplo practico

Venta de departamento: $3,000,000. Comprado hace 5 anos en $1,500,000

Precio de venta$3,000,000

Costo adquisicion actualizado$1,860,000

Mejoras$100,000

Comisiones$90,000

Ganancia en venta~$950,000

ISR estimado~$240,000

Retencion notario (5%)$150,000

ISR adicional a pagar~$90,000

Preguntas frecuentes

No siempre. Si vendes tu casa habitacion principal y la ganancia no supera 700,000 UDIs (~$5.8 millones en 2026), estas exento de ISR. Ademas, si vendiste con perdida (precio de venta menor al costo actualizado), tampoco pagas ISR.

El factor INPC (Indice Nacional de Precios al Consumidor) actualiza el costo de adquisicion a pesos actuales, reconociendo el efecto de la inflacion. Se calcula dividiendo el INPC del mes de venta entre el INPC del mes de compra. A mayor inflacion acumulada, mayor sera el costo actualizado y menor la ganancia gravable.

Si, siempre que cuentes con CFDI (facturas electronicas) que acrediten las mejoras. Los recibos informales o pagos sin factura no son deducibles. Las mejoras reducen la ganancia gravable, por lo que siempre conviene solicitar factura en remodelaciones.

El notario retiene el 5% del precio de venta como pago provisional. Esta cantidad se entera al SAT en nombre del vendedor. En la declaracion anual, se hace el calculo definitivo: si el ISR real es mayor, pagas la diferencia; si es menor, puedes solicitar devolucion del excedente.

Si el precio de venta es menor al costo de adquisicion actualizado mas deducciones, no hay ganancia gravable y no pagas ISR. Ademas, la perdida puede deducirse de otras ganancias inmobiliarias del mismo ejercicio fiscal o de los tres ejercicios siguientes.