ISAI por Estado 2026 — Impuesto sobre Adquisicion de Inmuebles
Tasas del ISAI (Impuesto sobre Adquisicion de Inmuebles) en los 32 estados de Mexico. Un gasto clave que debes considerar al comprar una propiedad.
Tasas ISAI por Estado 2026
Tasas de referencia. Algunos estados tienen tarifas progresivas o municipios con variaciones. Verifica con el notario el monto exacto.
| Estado | Tasa ISAI | ISAI en $2,000,000 | Notas |
|---|---|---|---|
| Aguascalientes | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Baja California | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Baja California Sur | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Campeche | 2.50% | $50,000 | Tasa fija |
| Chiapas | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Chihuahua | 3.00% | $60,000 | Tasa fija |
| Ciudad de Mexico (CDMX) | Hasta 5.725% | ~$114,500 | Tarifa graduada por rangos |
| Coahuila | 3.00% | $60,000 | Tasa fija |
| Colima | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Durango | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Estado de Mexico | 3.80% | $76,000 | Varia por municipio |
| Guanajuato | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Guerrero | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Hidalgo | 2.50% | $50,000 | Tasa fija |
| Jalisco | 3.00% | $60,000 | Tasa fija |
| Michoacan | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Morelos | 2.50% | $50,000 | Tasa fija |
| Nayarit | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Nuevo Leon | 3.00% | $60,000 | Tasa fija |
| Oaxaca | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Puebla | 3.00% | $60,000 | Tasa fija |
| Queretaro | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Quintana Roo | 2.50% | $50,000 | Tasa fija |
| San Luis Potosi | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Sinaloa | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Sonora | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Tabasco | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Tamaulipas | 2.50% | $50,000 | Tasa fija |
| Tlaxcala | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Veracruz | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
| Yucatan | 2.50% | $50,000 | Tasa fija |
| Zacatecas | 2.00% | $40,000 | Tasa fija |
ISAI en Ciudad de Mexico — Tarifa Graduada
La CDMX aplica una tarifa progresiva por rangos de valor del inmueble, con cuotas fijas y porcentajes marginales. La tasa efectiva maxima es de 5.725%.
| Valor del inmueble hasta | Cuota fija | % sobre excedente |
|---|---|---|
| $597,289.38 | $0.00 | 2.00% |
| $1,493,223.57 | $11,945.79 | 3.00% |
| $2,985,447.14 | $38,827.32 | 4.00% |
| $5,970,894.28 | $98,524.19 | 4.50% |
| $11,941,788.56 | $232,905.30 | 5.00% |
| En adelante | $531,494.58 | 5.725% |
Ejemplo Comparativo: CDMX vs Queretaro
Queretaro — $2,000,000
Valor propiedad$2,000,000
Tasa ISAI2.00%
ISAI total$40,000
CDMX — $2,000,000
Valor propiedad$2,000,000
ISAI (tarifa graduada)Aprox. 4%
ISAI total~$80,000
Una propiedad de $2M en CDMX puede generar $40,000 mas de ISAI que la misma propiedad en Queretaro.
¿Que es el ISAI y Quien lo Paga?
El ISAI (Impuesto sobre Adquisicion de Inmuebles) es un impuesto estatal que grava la transferencia de propiedad de bienes inmuebles. Lo paga el comprador al momento de escriturar la propiedad ante notario publico.
Se calcula sobre el valor mayor entre:
- El precio de compra pactado en el contrato
- El valor catastral del inmueble
- El valor comercial determinado por avaluo
El ISAI es uno de los componentes de los gastos notariales, que en total suelen representar del 5% al 8% del valor de la propiedad.
ISAI = Valor del inmueble (el mayor) × Tasa del estado
Gastos notariales totales estimados = ISAI + Honorarios notariales + Derechos registro + Avaluo + Certificados
Preguntas frecuentes
El ISAI (Impuesto sobre Adquisicion de Inmuebles) es un impuesto estatal que se paga cuando se adquiere (compra) una propiedad en Mexico. Es administrado por cada estado y sus tasas varian entre el 2% y el 5.725% del valor del inmueble. Lo paga el comprador al momento de elevar la operacion ante notario publico y es uno de los gastos notariales obligatorios al adquirir una propiedad.
El ISAI lo paga el comprador (adquirente) del inmueble. Se calcula sobre el valor mayor entre el precio de compra, el valor catastral y el valor comercial determinado por avaluo. El pago se realiza ante el notario publico quien lo retiene y entera a la Secretaria de Finanzas del estado correspondiente. El vendedor no paga ISAI, pero si puede tener que pagar ISR sobre la ganancia obtenida en la venta.
El ISAI se calcula aplicando la tasa del estado sobre el valor de la operacion (el mayor entre precio de compra, valor catastral y valor de avaluo). Por ejemplo, en Queretaro con tasa de 2% y una propiedad de $2,000,000: ISAI = $2,000,000 x 2% = $40,000. En estados con tarifa graduada como la CDMX, el calculo es mas complejo porque aplican diferentes tasas por rangos de valor.
No. Al comprar una propiedad en Mexico debes considerar ademas del ISAI: los honorarios notariales (aproximadamente 1% a 2% del valor de la propiedad), los derechos de inscripcion en el Registro Publico de la Propiedad (varia por estado y municipio), el costo del avaluo, y los gastos por certificados y tramites. En total, los gastos notariales suelen representar entre el 5% y el 8% del valor de la propiedad. Usa nuestra calculadora de gastos notariales para estimar el total.